马光远:房产税,平抑高房价的工具,还是剪羊毛的利器?

老晋房产观2019-08-09 09:43:05

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房产税


平抑高房价的工具

还是剪羊毛的利器


文 | 马光远





房产税能降房价吗?



无论是中国房价上涨的逻辑,还是美国等国家房价的规律看,影响房价最大的因素是供求关系以及房地产政策,包括货币政策、土地政策,而不是税费。在政策刺激房地产,以及房地产供求关系紧张的情况下,1%到3%的房产税对于高净值人士和炒房者而已,基本是微不足道。

世界上有那么多的国家有房产税,但仍然避免不了房价不时的暴涨,这是一个非常残酷的血淋淋的事实。

我过去一再强调,本人并不反对房产税,从改革的视角而言,通过对房地产领域现存的各种税费的规范和调整,在总体税负不改变的情况下增加多套住房持有环节的税收,减少或者取消交易环节的一些不合理的税费,通过设置合理的房地产税收体系给房市以明确的制度预期,使之成为地方的主要税源,这个大方向没有任何问题。

但我认为,房产税涉及老百姓80%左右的财富,这可能是中国有史以来对老百姓的财产影响最大的一个税,在一些重大问题和障碍没有论证清楚的情况下,人为设置时间表,仓促开征,势必引发一系列的重大问题。

关于房产税的五个致命问题

第一,必须明确房产税的征收目的。

要完善税收体制,就要在征收房产税的同时,大幅度的取消其他的税费。而要抑制高房价,就要认真研究导致高房价的制度因素和政策因素,究竟是土地制度出了问题,还是货币政策,还是其他。

从国际上看,大多数征收房产税的国家,很少有国家征收房产税是为了抑制高房价,很多国家在房产税立法时,甚至特别强调不对房产税市场产生重大影响。

房产税在很多国家的目的主要是地方政府收入的主要来源。

这样的一个税收体系决定了房产税虽然是地方财政的主要收入来源,但民众对其具有高度的认同感。

如果不事先论证清楚,一旦房产税上马,而房价再次出现暴涨,房产税的民意基础将立即瓦解。

第二,房产税是简单的增税,还是要同时减免其他税费?

房产税的出台是和其他税费的改革与减免并行的,不是简单的“增税”。

2003年之后关于房产税的改革,特别是后来重庆、上海的试点,却悄然转换成“增税”的思维。只谈房产税,不谈合并或者取消其他的税费。

因此,房地产领域的税费改革应在维持现有税负水平的基础上,调整结构,而不是只强调收税,却不理会其他税种。


第三,房产税和土地出让金的关系如何。

土地只有70年的产权,而房子却拥有无限期的产权。

如果要征收,起码应该对“土地”和“房产”进行分割,这在现实中是很难的。

因此,在立法的时候,必须明确房产税征收之后土地出让金是取消还是正常收取,征收之后的房产税究竟又做何用途,是搞政绩工程,还是用于保障房等民生领域的建设,不对这些问题进行回答,我们就无法理直气壮的进行立法,更无法理直气壮地讲什么国际经验,与国际接轨云云。

第四,房产税是否可以让房价下降。

实际上,就房价的简单逻辑而言,影响房价的因素非常多,供需关系、土地制度、投机因素、货币供应等等,都可能成为影响房价的因素。房产税本身可能会影响房价,但不会成为影响房价走势的决定性因素。

因此,寄希望于用房产税来遏制高房价,甚至用房产税来代替限购等抑制投资投机的措施,都是房产税难以承受之重。

当你对高房价万般绝望,把最后的希望寄托在房产税上的时候,你最终一定会明白,这是这么天真幼稚的想法。

第五,关于房产税立法的其他关键技术问题。

主要有:一、房产税和房地产税究竟是什么关系?究竟有何不同?二、肖捷的文章提出按照“评估值征税”,如何评估?美国征收房产税是要对每个房子都进行具体评估的,因为每个房子的价值都是不一样的。如果真的按照评估值征收,我们是否有那么多的评估人员?三、税率如何确定,如何确定免征范围?无论确定1%,还是3%,对房价很高的城市而言,绝不是一个小数字,在免征范围上,如果不能合理设计,很可能出现大量的避税行为出现,造成税收征收的不公平。

笔者呼吁

笔者赞成在房产税问题上“立法先行”的基本原则,而且呼吁房产税的立法应该公开、透明,全民讨论,学习之前包括《合同法》在内的很多民事立法的好的经验,每成熟一个草案,都应该公开征求意见,并对房地产市场进行压力测试。房产税要明明白白,清清白白,而不能不伦不类,不能出台一个最后多输的方案。

税收不像调控政策,税收一旦征收,修改起来制度成本实在太大,既然已经耽误了十多年了,何必要争朝夕?

我倒是觉得,在立法程序上慢一点并不影响什么,如果只是追求简单的“时间表”,拿出一个谁都不满意的方案,抑制不了高房价,那个时候,房产税的民意基础可能轰然倒塌。老晋房产观,老晋微信:WX81203731


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