房产税,平抑高房价的工具,还是剪羊毛的利器?

达生资本2019-11-08 15:04:35

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在房产税问题上,最令我震惊的是很多人对房产税坚决支持的态度。老百姓对于加税行为一般都是反对的,但唯独在房产税问题上,支持征收房产税的民众比例之高,令人惊叹。这种无私的要求政府对自己的不动产征税的行为虽然令人非常感动,但是,根据我的观察,支持房产税的很多要么没房,要么只有一套房,他们希望房产税的出台,成为压倒高房价的最后一根稻草。

房产税能降房价吗?


对于房产税能否降房价,我其实一直给大家泼冷水无论是中国房价上涨的逻辑,还是美国等国家房价的规律看,影响房价最大的因素是供求关系以及房地产政策,包括货币政策、土地政策,而不是税费。在政策刺激房地产,以及房地产供求关系紧张的情况下,1%到3%的房产税对于高净值人士和炒房者而已,基本是微不足道。世界上有那么多的国家有房产税,但仍然避免不了房价不时的暴涨,这是一个非常残酷的血淋淋的事实。


在房产税问题上,我过去写了一系列文章,对于房产税的作用,房产税的目的,房产税立法的国际惯例,都苦口婆心地进行过常识性的普及。但让我感觉遗憾地是,在这个“立场远远高于是非”的时代,被高房价逼得丧失基本判断的很多民众并不会重视你关于房产税的客观意见。

我过去一再强调,本人并不反对房产税,从改革的视角而言,通过对房地产领域现存的各种税费的规范和调整,在总体税负不改变的情况下增加多套住房持有环节的税收,减少或者取消交易环节的一些不合理的税费,通过设置合理的房地产税收体系给房市以明确的制度预期,使之成为地方的主要税源,这个大方向没有任何问题。但我认为,房产税涉及老百姓80%左右的财富,这可能是中国有史以来对老百姓的财产影响最大的一个税,在一些重大问题和障碍没有论证清楚的情况下,人为设置时间表,仓促开征,势必引发一系列的重大问题。

网传过这么一张图:



两套以上的家庭,人均80平以上部分,按评估值每年征1-3%。

第三套住宅,按评估值每年征4-5%。

第四套及以上住宅,按评估值每年征10%。

商业地产,每年征年租金收入的12%。


其实这里面有很大的问题,比如北京一套房1000万,驻马店6套房才值200万,该怎么分开对待?


姑且不去究细节,如果真照图上写的这么征,会有什么结果?如果你有五套住宅你会怎么做?


人均80平以上的住宅部分,均会被选择抛售!降价抛售!不留情的抛售!


会引发什么样的结果?新房市场全部冷冻!开发商急速停步、退场!土地拍卖全部流拍!城市化步伐停止!和2015年的股灾差不多,演变成踩踏式的危机!


谁是最大的受害者?是政府!是国家!


有人说,现在不是限售了吗?你不能卖啊。亲,那是2017年买的房子限售了,以前买的均不限售,那是一个海量的存量房市场,人民大不了把新买的留下,选择把以前的全部抛售。


又有人说,那不会为了稳定市场,直接规定所有的房产都不能销售(或通过大幅增加转让环节的税来限制抛售,这更让人接受不了),这不就解决问题了?


举个例子吧,你在公司上班,公司财务紧张,开始公司说,大家一起渡过难关,今年奖金放到明年发啊,可以理解,突然公司领导又说,从现在起工资也先不发了,一年以后再发,我们一起渡过难关。你还会理解吗?你只会骂,因为,这动了你的底线,动了生存的底线。


这个公司也肯定要完蛋了,因为,所有的人,都失去了信心,失去了信任。


对于国家也一样,如果把占据了全中国人70%资产配置比例的房地产全部都规定不能卖,这真的就是动了大家的底线,也就动摇了基本的信心,民心是不能失的!


如果一个公司出了一个政策会导致员工大批离职,除非公司不打算做了,这个政策是不会出的,出了也会被叫停。


所以,冻结所有的不动产这种事,是断然不会发生的!


那么,房地产税到底怎么收?


很简单,就是按国际通行的惯例来征收!而且会把权限交给各个省份,有的省收有的不收,有的城市收有的不收,有的高有的低。


那,既然起不到降房价的作用,为什么要征收?


1、长效机制的一部分,从中长期来看会影响房价。

2、会打击对未来预期的20%左右的权重,本来涨100%的预期,可以调整为80%。

3、这是稳定民心的一部分,也能让民众看到政府的决心,惩罚有产者,补贴无产者。

4、也是未来财政收入最重要的来源,随着出口下滑、地镇化后半场、经济下滑等财政收入下降,房地产税将成为重要的收入来源。


而对于有多套房的人来说,自己已经过的比别人好了,而且国家在2016年又主动帮助你的资产又翻了不止一番,以后每年交个1%的税,于情于理也正常,互相帮忙嘛。


有产者,在任何政策、变动之下,都是赢家。政策再差,你不会掉地上,政策变好,转身就又是人生赢家。


无产者,请不要抱有任何侥幸心理,以为可以通过房地产税而逆袭,这不现实。


关于房产税的几个致命问题


本人强烈认为,在房产税立法过程中,必须本着公开透明的原则,回答清楚以下五个重大的问题,这攸关老百姓的财产权利,攸关中国房地产的健康发展,攸关税法法定原则能否全面贯彻:

第一,必须明确房产税的征收目的。房产税征收目的是什么,这是制度设计者必须回答的第一个问题。是为了抑制房价,抑制投机,还是增加地方政府的收入。在房产税的征收目的上,笔者坚决反对那种含糊不清的“与国际接轨”之类的站不住的理由。可见,就制度设计的初衷而言,制度设计者到现在为止都无法说清楚房产税的政策目标究竟是什么,是完善房地产税收体系,还是为了抑制高房价?要完善税收体制,就要在征收房产税的同时,大幅度的取消其他的税费。而要抑制高房价,就要认真研究导致高房价的制度因素和政策因素,究竟是土地制度出了问题,还是货币政策,还是其他。


房地产市场20多年的历史证明,高房价的成因是很复杂的,治理高房价需要一整套制度体系,不可能靠一个两个手段就能奏效。在过去的调控政策中,税收的手段不是没有用过,但效果寥寥,将治理高房价的希望寄托在房产税上,肯定是“所托非人”,会很受伤的。从国际上看,大多数征收房产税的国家,很少有国家征收房产税是为了抑制高房价,很多国家在房产税立法时,甚至特别强调不对房产税市场产生重大影响。房产税在很多国家的目的主要是地方政府收入的主要来源。

比如,以英国为例,房产税是唯一的地方议会可以决定的税收,占英国地方税收收入的比例高达90%以上,占地方财政收入的比例也在60%左右,可谓地方财政收入的第一来源。在这个意义上,很多国家地方的财政都是“土地财政”,但在英国,从未听说民众对房产税的抱怨,而且都是主动申报,这些税收,最后用于社区教育、医疗等各方面的建设。而且,英国地方政府并不是无限制地征收房产税,而是每年确定一个征收支出的总预算,减去中央财政的转移支付和其他收入,只有差额部分才征收房产税,同时,还对低收入阶层完全免税。这样的一个税收体系决定了房产税虽然是地方财政的主要收入来源,但民众对其具有高度的认同感。

如果不事先论证清楚,一旦房产税上马,而房价再次出现暴涨,房产税的民意基础将立即瓦解。


第二,房产税是简单的增税,还是要同时减免其他税费?2003年十六届三中全会确定的房产税的立法思路是:将现行的房产税(即老的房产税,对个人房产免征)、城市房地产税、城镇土地使用税、土地增值税以及房地产开发领域的各种收费和土地使用权出让金等税费合并,转化为房地产保有阶段按年统一收取的物业税(即现在的房产税)的思路。可见,房产税的出台是和其他税费的改革与减免并行的,不是简单的“增税”。2003年之后关于房产税的改革,特别是后来重庆、上海的试点,却悄然转换成“增税”的思维。只谈房产税,不谈合并或者取消其他的税费。

从国际比较的角度看,我国房产税税费不仅不算低,而且很高,与房地产开发和交易有关的税费高达几十种,占房价的比例保守估计在40%左右。在这种情况下,房地产领域税费改革应该在维持现有税负水平的基础上,调整结构,而不是只强调征收房产税,但对于其他税费却不进行调整和清理。如果房产税的改革只是增加一个新的税种,而不是对中国现有的不合理的税制进行彻底的改革和重新的设计,这样的改革则无异于在本来已经很重的税负基础上,再加税,而在购房者对房价没有任何话语权的情况下,这样的税收最终会转嫁给购房者的头上。因此,房地产领域的税费改革应在维持现有税负水平的基础上,调整结构,而不是只强调收税,却不理会其他税种。


如果贸然开征,意味着房地产领域的税负将更重。尽管这次肖捷在人民日报的文章提到,“对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税,适当降低建设、交易环节税费负担”,这种思路已经和十六届三中全会确立的思路不同,“适当降低建设、交易环节税费”,究竟“适当”到什么程度,我们无从知道。“增税”的立法思路很可能替代了过去的“合并思路”。

第三,房产税和土地出让金的关系如何。这是各界最为关注的问题。众所周知,中国房地产领域最大的特色是“房权”的无限性和“地权”的有限性。建立在公有制基础上的中国房地产产权,可谓患了严重的精神分裂症:土地只有70年的产权,而房子却拥有无限期的产权。这在制度设计上直接导致房产税的改革“借鉴”国际经验就成了一句空话。在中国的房价里面,土地的出让金占了很大的比重,用老百姓的话说,所谓的住房产权不过是70年的长期租赁权而已。如果要征收,起码应该对“土地”和“房产”进行分割,这在现实中是很难的。


因此,要征收所谓的房产税,要么改变土地制度,实现土地权属的绝对拥有,要么对房子的产权进行人为的分割,否则,就无法自圆其说。因此,在立法的时候,必须明确房产税征收之后土地出让金是取消还是正常收取,征收之后的房产税究竟又做何用途,是搞政绩工程,还是用于保障房等民生领域的建设,不对这些问题进行回答,我们就无法理直气壮的进行立法,更无法理直气壮地讲什么国际经验,与国际接轨云云。

第四,房产税是否可以让房价下降。从理论及欧美等国的实践看,建立在土地权属永久基础上的房产税作为持有环节的税收,通过增加房东的持有成本而能够促进房价的合理回归。但是,这种房价的回归并不是各国征收房产税的直接目的。笔者研究了很多国家的房产税征收目的,大多就是为地方征收提供最主要的财政收入,特别是,各国的地方政府,在征收房产税时,制度设计上尽可能的不引发房价的剧烈波动。但是,由于中国房地产市场的长期畸形发展和制度的不健全,中国的房产税在设计之初,就背负其让房价回归的政策使命。但实际上,就房价的简单逻辑而言,影响房价的因素非常多,供需关系、土地制度、投机因素、货币供应等等,都可能成为影响房价的因素。房产税本身可能会影响房价,但不会成为影响房价走势的决定性因素。


因此,寄希望于用房产税来遏制高房价,甚至用房产税来代替限购等抑制投资投机的措施,都是房产税难以承受之重。当然,站在一个制度框架体系的角度而言房产税在整个房地产制度体系中是可以起到稳定房价的作用的,但这不是房产税立法的主要目的。房产税的第一目的就是为政府增加收入,没有比这个目的更重要的目的了。所以,当你对高房价万般绝望,把最后的希望寄托在房产税上的时候,你最终一定会明白,这是这么天真幼稚的想法。

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